由業(yè)態(tài)供應(yīng)商向生活方式提供商迭代 鄭州實(shí)體商業(yè)急擴(kuò)軍

鄭州線下商業(yè)，正在呈現(xiàn)新一輪飆增態(tài)勢。

2018年已經(jīng)過半，來自專業(yè)機(jī)構(gòu)的不完全統(tǒng)計(jì)顯示，鄭州今年至少新增28個(gè)商業(yè)項(xiàng)目，與去年的8個(gè)商業(yè)項(xiàng)目相比激增20個(gè)，商業(yè)體量增長超百萬平方米。

地產(chǎn)商轉(zhuǎn)型訴求，鄭州“商業(yè)洼地”厚積薄發(fā)激發(fā)的購買力，以及商業(yè)生態(tài)的重構(gòu)，都成為這一輪商業(yè)井噴的推力。就目前來看，鄭州主城區(qū)購物中心化階段已經(jīng)完成，四環(huán)內(nèi)區(qū)域填空階段基本結(jié)束，大鄭州商業(yè)版圖日趨豐腴。

鄭州實(shí)體商業(yè)項(xiàng)目飆增，商業(yè)體量增長超百萬平方米

7月11日，正弘城相關(guān)負(fù)責(zé)人透露，今年年內(nèi)，正弘城將攜17萬平方米的商業(yè)體量，在花園路商圈開業(yè)亮相，目前正處于招商中。正弘旗下的正弘國際名店曾是鄭州首個(gè)奢尚名品。轉(zhuǎn)戰(zhàn)住宅領(lǐng)域的正弘此番重回商界，備受關(guān)注。

近來本土商業(yè)風(fēng)頭最勁者，莫過于新田集團(tuán)。新田集團(tuán)副總裁、河南鄭州國貿(mào)商業(yè)有限公司總裁司小偉接受大河報(bào)·大河財(cái)立方記者采訪時(shí)表示，綠地新都會·新田360廣場，目前正在緊密籌備中，預(yù)計(jì)8月底將在鄭州高鐵商圈開業(yè)。綠地新都會·新田360廣場總建筑面積13萬平方米，其中一期占地面積5萬平方米。除了新東站商圈，新田還在“白沙組團(tuán)”布局了又一旗艦級消費(fèi)地標(biāo)新田360廣場“鄭州象湖店”。

正弘和新田在鄭州商業(yè)版圖的落子，亦是鄭州線下商業(yè)飆進(jìn)的縮影。據(jù)RET睿意德不完全統(tǒng)計(jì)，2018年鄭州將至少新增28個(gè)商業(yè)項(xiàng)目，其中上悅城、鄭州1908購物公園等6個(gè)商業(yè)項(xiàng)目上半年已經(jīng)開業(yè)，商業(yè)體量共計(jì)25.5萬平方米。而下半年即將開業(yè)的正弘城、建業(yè)凱旋廣場、綠地新都會·新田360廣場、永威·木色等22個(gè)項(xiàng)目總體量超130萬平方米。

這組數(shù)據(jù)與去年同比增量驚人。RET睿意德在去年年底的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2017年鄭州新增了8個(gè)商業(yè)項(xiàng)目共40.9萬平方米，也就是說，2017年商業(yè)項(xiàng)目數(shù)量與總體量，均為2018年的零頭。

2018年密集出現(xiàn)的商業(yè)項(xiàng)目亦折射鄭州商業(yè)的迭代發(fā)展趨勢。大河報(bào)·大河財(cái)立方記者梳理28個(gè)商業(yè)項(xiàng)目發(fā)現(xiàn)，其中不乏鄭州老舊商業(yè)物業(yè)的升級改造。比如關(guān)照先生(原大商千盛)、泰得城(原華潤萬家)、大樂城(原人民路百盛)均預(yù)計(jì)在年底前整裝開業(yè)。

不僅鄭州凸顯線下商業(yè)熱潮，部分三、四線城市同樣迎來商業(yè)投資熱。6月22日，鶴壁萬達(dá)廣場正式開業(yè)。這也是河南省今年首座新開業(yè)的萬達(dá)廣場，鶴壁萬達(dá)廣場引進(jìn)的品牌多達(dá)240個(gè)，主力店包括萬達(dá)影城、萬達(dá)寶貝王、蘇寧易購等。據(jù)萬達(dá)集團(tuán)官網(wǎng)顯示，除了已開業(yè)的鶴壁萬達(dá)廣場，商丘、開封、許昌3個(gè)萬達(dá)廣場將于下半年陸續(xù)開業(yè)。

“鶴壁萬達(dá)廣場開業(yè)，3天人流量超60萬，對于鶴壁淇濱區(qū)20余萬的常住人口來說，相當(dāng)于每人來了2.5次。”鶴壁萬達(dá)廣場總經(jīng)理石磊告訴記者，“萬達(dá)為鶴壁市當(dāng)?shù)貛砹瞬簧賰?yōu)質(zhì)品牌，填補(bǔ)了中高端商業(yè)的空白，這也是能夠取得開門紅的重要原因之一。”

地產(chǎn)轉(zhuǎn)型+新零售迭代，催生新一輪商業(yè)潮

2018年鄭州商業(yè)項(xiàng)目的集中式爆發(fā)并非無跡可尋。RET睿意德華中區(qū)副總經(jīng)理石俊東告訴大河報(bào)·大河財(cái)立方記者，本輪商業(yè)項(xiàng)目數(shù)量的飆進(jìn)，除了鄭州整體城市實(shí)力提升和消費(fèi)者需求的增長之外，很多新開商業(yè)都是基于上一輪三環(huán)內(nèi)的城中村改造的最后一期，均已到開發(fā)或開業(yè)節(jié)點(diǎn)。

這一背景，加上地產(chǎn)商新形勢下的轉(zhuǎn)型訴求，使得地產(chǎn)商成為本輪商業(yè)項(xiàng)目飆進(jìn)的主導(dǎo)力量和急先鋒，催生了新一輪的商業(yè)潮。一方面，在住宅政策持續(xù)緊縮下，原本為住宅配套的商業(yè)成為地產(chǎn)商的一個(gè)新的出海口;另一方面，完成原始資本積累的地產(chǎn)商，也在尋求新的資產(chǎn)經(jīng)營模式，實(shí)現(xiàn)持續(xù)盈利。

在商業(yè)領(lǐng)域浸淫多年的石磊告訴大河報(bào)·大河財(cái)立方記者，與此前地產(chǎn)商“快進(jìn)快出”粗放打法相比，國內(nèi)不少擁有實(shí)力的地產(chǎn)商會對旗下商業(yè)板塊自主經(jīng)營，而不是一賣了之。“5年前或者10年前的項(xiàng)目放到現(xiàn)在，1個(gè)項(xiàng)目相當(dāng)于當(dāng)時(shí)3個(gè)項(xiàng)目的價(jià)值，商業(yè)項(xiàng)目在升值的同時(shí)還在持續(xù)盈利。”石磊表示。

另外，商場、酒店和辦公樓三種業(yè)態(tài)都可當(dāng)金融資產(chǎn)來進(jìn)行融資，因此，在政策調(diào)控中，本土優(yōu)勢地產(chǎn)企業(yè)將商業(yè)作為重點(diǎn)發(fā)力方向之一。

從市場層面來說，昔日“商業(yè)洼地”鄭州正在逐步釋放消費(fèi)潛力，此前強(qiáng)調(diào)業(yè)態(tài)功能齊全的傳統(tǒng)商業(yè)并不能承載消費(fèi)者的社交需求和良好的購物體驗(yàn)感。從2016年開始，消費(fèi)者需求也倒逼鄭州商業(yè)逐步向購物中心轉(zhuǎn)變。在今年，鄭州商業(yè)項(xiàng)目已呈現(xiàn)單純的“業(yè)態(tài)供應(yīng)商”向“生活方式提供商”的大規(guī)模迭代。

與此前相比，新一輪的商業(yè)潮的蓬勃發(fā)展底氣十足。2017年，新一線城市研究所發(fā)布了《2017中國城市商業(yè)魅力排行榜》，榜單主要通過商業(yè)資源集聚度、城市樞紐性、城市人活躍度、生活方式多樣性和未來可塑性五大維度綜合考量。鄭州成為上榜“新同學(xué)”，其中：鄭州在城市樞紐性指數(shù)中得分62.69，在前十名城市中排名第7;在生活方式多樣性指數(shù)中得分66.56，在前十名城市中排名第9。

作為區(qū)域中心城市的鄭州，人口紅利的釋放與消費(fèi)購買力持續(xù)增強(qiáng)，已有足夠能力承載鄭州商業(yè)的飆進(jìn)。

商業(yè)“巨無霸”與社區(qū)商業(yè)齊頭并進(jìn)，新型商業(yè)綜合體迭代加速

本輪商業(yè)熱潮下，大體量的商業(yè)綜合體和小而美的社區(qū)商業(yè)項(xiàng)目，呈現(xiàn)齊頭并進(jìn)態(tài)勢。

業(yè)內(nèi)人士告訴記者，2018年新增的商業(yè)項(xiàng)目大多以3萬到5萬平方米的小型社區(qū)商業(yè)項(xiàng)目為“主力軍”，數(shù)量的優(yōu)勢并不能代表鄭州商業(yè)的發(fā)展方向和水平，“雖然社區(qū)化商業(yè)是未來的趨勢之一，但城市商業(yè)活力還要看區(qū)域內(nèi)有影響力的大型商業(yè)綜合體及商圈”。

在區(qū)域商業(yè)“巨無霸”與社區(qū)化商業(yè)齊頭并進(jìn)的格局下，社區(qū)型商業(yè)將會側(cè)重于超市、餐飲、兒童親子、休閑娛樂等業(yè)態(tài);大體量的商業(yè)綜合體作為區(qū)域商業(yè)的“定海神針”，將會通過差異化和良好的體驗(yàn)持續(xù)吸引顧客消費(fèi)。

面對同質(zhì)化嚴(yán)重的商業(yè)綜合體業(yè)態(tài)，也引發(fā)行業(yè)對標(biāo)準(zhǔn)化服務(wù)與個(gè)性化服務(wù)組合的重新思考。如正弘城將引進(jìn)“FUTUREZOO未來動物城”，作為鄭州首家購物中心室內(nèi)動物城，將動物園搬進(jìn)購物中心，打造出一個(gè)沒籠子沒隔板，人與動物共存體驗(yàn)場景;永威·木色則在商業(yè)項(xiàng)目中加入巖洞、植被、攀巖等大自然元素和互動項(xiàng)目到室內(nèi)場景的設(shè)計(jì)，讓消費(fèi)者充滿期待。

有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為：新零售，新思維、物聯(lián)網(wǎng)技術(shù)等造就新零售物種，將對傳統(tǒng)零售反向改造，呈現(xiàn)出“創(chuàng)意家居品牌市場表現(xiàn)搶眼，新興創(chuàng)新餐飲品牌頻出，融合業(yè)態(tài)發(fā)展迅速”等現(xiàn)象。

“未來無論是全國還是鄭州，商業(yè)運(yùn)營內(nèi)容和場景打造都將成為商業(yè)項(xiàng)目進(jìn)入運(yùn)營期的競技方向。”正弘城相關(guān)負(fù)責(zé)人廖燈成認(rèn)為，傳統(tǒng)商業(yè)強(qiáng)調(diào)業(yè)態(tài)功能齊全，未來商業(yè)更注重空間感與情感消費(fèi)，通過IP植入幫助商業(yè)塑造個(gè)性標(biāo)簽。

從事商業(yè)策劃的云貓智管負(fù)責(zé)人王楠告訴記者：“未來的商業(yè)項(xiàng)目更注重空間的使用價(jià)值，商場作為線下流量入口，北京等一線城市的藝術(shù)展等活動也會放在商業(yè)項(xiàng)目舉辦，商場媒體屬性凸顯。”

互聯(lián)網(wǎng)對商業(yè)也提供了一個(gè)重新思考和優(yōu)化行業(yè)邏輯的契機(jī)。如正弘城作為高端社區(qū)藍(lán)堡灣的商業(yè)配套項(xiàng)目，正弘置業(yè)通過研發(fā)APP，用新零售思維，打通商場與住戶的需求點(diǎn)，而這，也是目前不少商場進(jìn)行探索的方向之一。

在業(yè)內(nèi)人士看來，在藝術(shù)、潮流、休閑、輕奢、文化等方面，鄭州商業(yè)還有很大升級和豐富的空間。

突破“地產(chǎn)思維”經(jīng)營商業(yè)，或是本土商業(yè)勢力發(fā)展關(guān)鍵

在新一輪布局中，搶灘鄭州線下商業(yè)者，依然是本土商業(yè)勢力與外來商業(yè)兩股力量。

據(jù)了解，經(jīng)開區(qū)陽光城項(xiàng)目商業(yè)部分，陽光天地會帶來眾多新的品牌和操作方式。江蘇一德集團(tuán)參與操作的管城區(qū)歷史文化街區(qū)改造的商業(yè)MALL部分也將以高端奢侈品購物中心和街區(qū)的方向打造。

高鐵東站東廣場華潤新時(shí)代廣場、北龍湖華潤龍湖南里，以及瑞安龍湖新天地等項(xiàng)目會大大豐富鄭州休閑街區(qū)商業(yè)。“另外，新城吾悅廣場一直在通過重資產(chǎn)和輕資產(chǎn)等形式積極拓展鄭州和河南市場。”石俊東告訴記者。

在司小偉看來，外來資本尤其是港資等企業(yè)，將會從國際上直接帶來優(yōu)質(zhì)企業(yè)和商業(yè)理念，通過“鯰魚效應(yīng)”，使鄭州商業(yè)領(lǐng)域的競爭更加充分，加速新型商業(yè)綜合體迭代。而擁有成熟團(tuán)隊(duì)、執(zhí)行力強(qiáng)、背后資金支撐良好的品牌將在鄭州商圈產(chǎn)生波瀾，促使鄭州商業(yè)競爭加劇。

擁有省外商業(yè)地產(chǎn)工作經(jīng)歷的廖燈成認(rèn)為：“從另外一個(gè)角度來說，外來資本的進(jìn)入也會把鄭州的商業(yè)拉升一個(gè)高度，對現(xiàn)在的鄭州商業(yè)主流格局產(chǎn)生影響，甚至?xí)l(fā)生顛覆。”

不過，司小偉認(rèn)為，以地產(chǎn)商為主導(dǎo)力量的新一輪商業(yè)潮，則亟須破解“地產(chǎn)思維”做商業(yè)，“因?yàn)槟遣⒉环仙虡I(yè)規(guī)律”。

司小偉解釋，商業(yè)的價(jià)值凸顯的是十年、二十年，甚至幾十年的價(jià)值，好的商業(yè)五年的培養(yǎng)期一過它就會持續(xù)盈利。據(jù)介紹，國內(nèi)一些好的商業(yè)綜合體不要求馬上就做得很好，但是會接連不斷地引入品牌，是一個(gè)長線經(jīng)營思維，未來有持續(xù)不斷的長遠(yuǎn)回報(bào)。“這和地產(chǎn)思維是不一樣的，地產(chǎn)思維講的是短平快，資金密集型思維，講的是資金的快速回流。”司小偉說。

鄭州一些商業(yè)項(xiàng)目走“網(wǎng)紅”路線，通過網(wǎng)絡(luò)迅速躥紅，收割了首波粉絲。業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，能紅是好事，但是還要看后期的經(jīng)營和后續(xù)動作，“顧客是有審美疲勞的，能不能持續(xù)跟進(jìn)和調(diào)整，環(huán)境、服務(wù)管理、營銷三個(gè)方面都要跟上才會做成品牌。”